Sucesso vai além de Balneário Camboriú. Cidades vizinhas imitam estratégia de verticalização quase sem limites, alargamento da faixa de areia e condomínios-clubes, atraindo investidores

Impulsionadas por Balneário Camboriú, cidades no litoral catarinense têm vivido um boom imobiliário nos últimos anos. Edifícios altos, próximos à praia e com metro quadrado elevado também marcam a paisagem urbana de Itapema, Porto Belo e Itajaí.

O movimento contribuiu para aumentar a arrecadação dos municípios e gera empregos na construção civil, embora também traga efeitos negativos. As cidades vivenciaram um aumento do fluxo populacional, o que pressiona a infraestrutura e a oferta de serviços públicos, como o fornecimento de água e saneamento básico.

Segundo o Índice Fipe Zap de novembro, o preço médio do metro quadrado em Itapema subiu 17,55% até novembro de 2023. Com isso, a cidade se aproximou de Balneário Camboriú como o metro quadrado mais caro do país, considerando as 50 cidades do índice.

Preço de imóveis novos por metro quadrado em Itapema (foto) se aproxima de Balneário Camboriú, cidade que tem a média mais elevada do país — Foto: Divulgação/Prefeitura de Itapema

O preço médio dos imóveis em Itapema ficou em R$ 12.292, ante R$ 12.575 de Balneário. Os valores superam o da maior cidade do país, São Paulo, onde o metro quadrado sai, em média, por R$ 10.659. O Rio fica em sétimo, com média de R$ 9.994 — no Leblon, o preço é de R$ 22.643 por metro quadrado.

Quatro das 10 cidades mais caras do país estão em Santa Catarina

Das dez cidades com metro quadrado mais caro, quatro são de Santa Catarina. Também entram na lista a capital Florianópolis e Itajaí. O índice acompanha o preço médio de apartamentos prontos, com base em anúncios veiculados na internet.

O sócio-diretor da Brain Inteligência Estratégica, Fábio Tadeu Araújo, destaca que o mercado imobiliário depende de verticalização para que seja pujante, o que é oferecido pelas cidades da região:

— Todo o litoral catarinense tem essa característica. Ela nasceu em Balneário Camboriú e outras cidades foram copiando. Balneário Camboriú não tem limite de altura, mas Itapema já tem limite de altura na faixa de areia. Cada uma tem a sua característica. Não necessariamente se pode construir arranha-céus na faixa de aérea. A equação muda de acordo com cada praia. Existem formas distintas de desenvolver o mercado a depender do tamanho de cada município.

Cidades vizinhas crescem na falta de terrenos em Balneário Camboriú

Segundo Araújo, o turismo movimenta o mercado. Além das paisagens naturais, a região tem dois aeroportos internacionais próximos, de Florianópolis e Navegantes. O movimento nos demais municípios decorre da falta de espaço físico em Balneário Camboriú.

Com a progressiva escassez de espaço físico, a tendência é que as construtoras passem a olhar para terrenos fora das quadras de praia, além de buscarem construir edificações mais altas.

— Elas têm olhado cada vez mais para cima e existe alguns movimentos de grandes empreendimentos sendo planejados em formatos de condomínios-clubes. Há espaços onde é possível fazer isso, mesmo que não perto da praia. E são empresas que já olham cidades ao redor — destaca Araújo.

A maior procura favorece o ambiente de negócios na região. O corretor de imóveis Bruno Cassola, que atua há 17 anos em Balneário Camboriú, afirma que mais negócios têm sido fechados desde a pandemia:

— Da pandemia para cá, notamos mudanças da água para o vinho. Balneário Camboriú vendia para o Sul do país, um pouco para Mato Grosso. Hoje, vemos proprietários do Nordeste e brasileiros que moram fora do país. Passei de seis vendas ao ano de imóveis de alto padrão para cerca de 25 vendas.

Cassola destaca que as compras costumam ser feitas por clientes com maior poder aquisitivo. Os imóveis são destinados para a passagem de férias e feriados em detrimento da compra para locação:

— A maioria compra e vem para aproveitar a cidade nos finais de semana e feriados. Quanto maior o valor da transação imobiliária, menor a ocupação. Um imóvel de R$ 10 milhões na beira à mar tem uma ocupação de 10% a 15% de moradores fixos; 80% são pessoas de outras cidades que têm como segundo, terceiro ou quarto imóvel. Essas pessoas não gostam de alugar. Quanto mais o valor do imóvel, menor a propensão para alugar.

Segundo o corretor, cidades como Itajaí, Itapema e Porto Belo oferecem opções mais em conta e com maior facilidade na hora de transação:

— Para comprar um (imóvel) de frente para o mar em Balneário Camboriú na planta, tem que tirar no bolso de R$ 10 milhões a R$ 20 milhões. Em Itapema, você compra de R$ 2 milhões a R$ 3 milhões e com outras condições imobiliárias. É possível conseguir uma flexibilidade maior, com desconto na negociação.

Itapema planeja alargar faixa da areia da orla

Em Itapema, a prefeitura autorizou a construção de mais 1,8 milhão de metros quadrados em 2023, ante 1,25 milhão em 2022. O crescimento vem com flexibilizações nas regras de construção. Em 2018, a cidade adotou a outorga onerosa.

Arranha-céus marcam a paisagem da orla em Balneário Camboriú: na vizinha Itapema, há limitação de pavimentos conforme a sombra provocada na praia — Foto: Reprodução

Nesse modelo, o construtor paga um valor excedente conforme a altura do prédio, limitada ao “cone de sombra”, uma medida em que a altura da edificação é calculada pelos ângulos do sol em direção ao mar. A construção só é liberada se não causar sombra na praia, efeito colateral alvo de críticas na região.

— Desde 2002, o Plano Diretor já autoriza prédios com 80 pavimentos. Agora que está vindo a procura por edificações mais altas. Estamos trabalhando os estudos técnicos para fazer a ampliação da faixa de areia — disse o secretário de Planejamento Urbano de Itapema, Marcelo Marcio Correia.

População cresce

O boom imobiliário também fomentou o crescimento populacional. Em Itapema, a população aumentou 65% entre 2010 e 2022, segundo o Censo Demográfico, para 75.940 habitantes. Balneário Camboriú passou de 108.809 habitantes em 2010 para 139.155 no ano passado. Porto Belo, de 16.083 para 27.688 habitantes.

A capital Florianópolis também viu aumento populacional, passando a contar com 537.213 habitantes em 2022, 115.973 mais habitantes que em 2010.

O crescimento imobiliário e populacional gera efeitos positivos para a arrecadação. No entanto, exerce pressão sobre os serviços públicos e infraestrutura. Um exemplo é o trecho da rodovia BR-101 que fica junto à Itapema e congestiona a cidade quando o trânsito aumenta. A prefeitura tem planos para abrir novas vias.

— Assumimos 2017, com arrecadação próximo a R$ 170 milhões. Para 2024, já está previsto em torno de R$ 500 milhões. Tivemos crescimento habitacional, com a questão da construção civil, e os impactos diretos e indiretos. Investimos mais de R$ 100 milhões em drenagem urbana. A questão do trânsito é mais complicada, porque a BR 101 corta o município ao meio. Quando ela para, a cidade para — disse o secretário.

Efeitos negativos

O coordenador do Laboratório de Urbanismo da Universidade Federal de Santa Catarina (Ufsc), Samuel Steiner dos Santos, destaca que o alto valor dos imóveis está ligado à escassez de terrenos e à exclusividade dos empreendimentos. Apesar do impacto positivo sobre a arrecadação e geração de empregos, ele pondera que a expansão também possui efeitos colaterais:

— A sobrevalorização da terra urbana e da habitação torna inacessível a moradia para os extratos de renda média e baixa. Destacam-se igualmente os conflitos ambientais, com a paulatina descaracterização do patrimônio ambiental e paisagístico destes municípios, com a pressão imobiliária sobre os cursos d’água, as áreas de mata atlântica nativa e de restinga.


Fonte: O GLOBO