Um ano após a fusão entre BR Malls e Aliansce Sonae, que criou o maior grupo de shoppings do Brasil, a Allos — marca resultante da união — começa o ano otimista com a retomada da economia e dando continuidade à estratégia de vender empreendimentos menos “essenciais”, conta o CEO Rafael Sales.
Em conversa com a coluna, o executivo explica a estratégia por trás da venda de ativos — só em 2023, a companhia levantou R$ 1,8 bilhão se desfazendo de fatias de shoppings — e quais tendências vem identificando entre os consumidores.
Único cadeirante entre CEOs de grandes empresas abertas brasileiras — ele ficou tetraplégico em 2018, após acidente durante um treino de jiu-jítsu —, Sales está à frente do patrocínio da Allos ao Wheelchair Tennis Elite. O torneio reúne alguns dos maiores tenistas cadeirantes do mundo e começa, nesta quinta-feira, dentro da programação do Rio Open.
Veja abaixo os principais textos da entrevista:
Um ano depois, como o sr. avalia o processo de fusão que deu origem à Allos?
Conseguimos integrar os times, mesmo havendo um histórico de concorrência. Foi um desafio. É difícil ter a capacidade de dividir a experiência sem impor. O objetivo era que esse processo de integração das equipes não durasse mais que seis meses, senão gera muita ansiedade.
Tivemos alguma redução no quadro, até porque havia alguma sobreposição, mas a maior parte da sinergia prevista vem dos benefícios de se operar junto. E conseguimos colocar uma marca nova em meados do ano passado que simboliza essa sinergia. Sobre a cultura interna, é uma construção diária, gradativa e permanente. Já a integração completa do back office se dará este ano.
Como o sr. avalia o cenário macroeconômico?
Sempre que há queda de juros, o cenário é mais positivo. Até porque a subida foi muito intensa, levou a um movimento brusco de secagem de liquidez. Mas terminamos o ano muito melhor do que podíamos imaginar.
Como o sr. avalia o cenário macroeconômico?
Sempre que há queda de juros, o cenário é mais positivo. Até porque a subida foi muito intensa, levou a um movimento brusco de secagem de liquidez. Mas terminamos o ano muito melhor do que podíamos imaginar.
Com a queda dos juros, o lojista está mais animado para abrir lojas. A discussão da reforma tributária evoluiu melhor do que se imaginava, e há uma relação menos conflituosa entre governo e empresariado. O governo está se comunicando melhor, inclusive com os pequenos empresários. E a gente acabou tendo um PIB muito melhor já no ano passado, com inflação controlada. Estou otimista, o ano tende a ser muito melhor do que antecipávamos.
Quais tendências de consumo vocês têm observado nos seus shoppings?
Os shoppings evoluíram seu mix, fizemos substituições de lojistas. Temos tido um crescimento importante no segmento de restaurantes, sobretudo no nicho de “casual dining”, feito para as pessoas ficarem mais tempo, em áreas mais agradáveis.
Quais tendências de consumo vocês têm observado nos seus shoppings?
Os shoppings evoluíram seu mix, fizemos substituições de lojistas. Temos tido um crescimento importante no segmento de restaurantes, sobretudo no nicho de “casual dining”, feito para as pessoas ficarem mais tempo, em áreas mais agradáveis.
Isso aumenta o tempo de permanência do cliente no shopping. Traz oportunidade para ele fazer, por exemplo, tratamentos de estética, que crescem com força, serviços médicos, academia etc. O shopping é um organismo em constante transformação, e nosso plano é criar momentos a partir disso.
Como essa troca de mix é feita?
Uma das alavancas da sinergia é um sistema que chamamos de Projeto Bahia. Trata-se de um software que, a partir de um mapeamento de 70 mil lojas e 20 mil marcas, mostra para onde o varejo está indo. Ele indica para nós, por exemplo, que deveríamos cobrar menos para atrair um lojista de cosméticos em determinado lugar. Já outros lugares têm demanda tão grande que nos permitiria cobrar mais de determinada marca.
E qual direção vocês estão vendo?
É, sem dúvida, uma direção mais voltada para entretenimento, lazer, experiência do que compras mais esporádicas, de tíquete mais elevado. Isso sugere aumento de frequência.
Por que a Allos está vendendo shoppings e recomprando ações?
Temos um bom “track record” de alocação de capital. Lá atrás, fizemos a fusão de Aliansce e Sonae Sierra e saímos maior vendendo ativos que não tinham potencial para se tornarem o principal destino de lazer. Agora, nossa estratégia é reduzir participações em shoppings de boa qualidade, mas dos quais não precisamos ter 100%. Os fundos imobiliários são bem-vindos como sócios. Enquanto isso, já recompramos R$ 500 milhões em ações da própria empresa, com um valor mais atrativo.
Um dos critérios que vocês têm usado para decidir quais ativos se desfazer é o de vendas abaixo de R$ 400 milhões por ano, certo?
Achamos que R$ 400 milhões é um bom número, mas ele não é o único. Em um mercado muito competitivo, se o shopping não tem o efeito “uau”, eu também não devo mantê-lo. Porque o lojista precisa estar em lugares com densidade de consumo ou relevância comercial. Temos hoje 13 shoppings que vendem mais de R$ 1 bilhão, alguns mais que R$ 2 bilhões, como o Norte Shopping (no Rio), o Shopping Recife e o Parque Dom Pedro (Campinas, SP). Com massa crítica, você consegue investir mais no shopping, cria um círculo virtuoso.
Qual é a estratégia para projetos multiuso, que vocês têm salientado no balanço?
Temos 43 torres em construção ou que vão entrar, com contratos já assinados e aprovados, além de dois hospitais e centros médicos. Isso tudo vai representar R$ 409 milhões em geração de caixa. Estamos trabalhando com parceiros regionais, especialistas em cada mercado. Com esses projetos, que podem ser residenciais ou de outra finalidade, o shopping fica mais interessante. Ficam tanto em terrenos dentro dos shoppings como no entorno. No Norte Shopping, acabamos de lançar três torres com a Cyrela; no Via Parque, a Sensia, da MRV, é nossa parceira em um empreendimento.
Fonte: O GLOBO
Como essa troca de mix é feita?
Uma das alavancas da sinergia é um sistema que chamamos de Projeto Bahia. Trata-se de um software que, a partir de um mapeamento de 70 mil lojas e 20 mil marcas, mostra para onde o varejo está indo. Ele indica para nós, por exemplo, que deveríamos cobrar menos para atrair um lojista de cosméticos em determinado lugar. Já outros lugares têm demanda tão grande que nos permitiria cobrar mais de determinada marca.
E qual direção vocês estão vendo?
É, sem dúvida, uma direção mais voltada para entretenimento, lazer, experiência do que compras mais esporádicas, de tíquete mais elevado. Isso sugere aumento de frequência.
Por que a Allos está vendendo shoppings e recomprando ações?
Temos um bom “track record” de alocação de capital. Lá atrás, fizemos a fusão de Aliansce e Sonae Sierra e saímos maior vendendo ativos que não tinham potencial para se tornarem o principal destino de lazer. Agora, nossa estratégia é reduzir participações em shoppings de boa qualidade, mas dos quais não precisamos ter 100%. Os fundos imobiliários são bem-vindos como sócios. Enquanto isso, já recompramos R$ 500 milhões em ações da própria empresa, com um valor mais atrativo.
Um dos critérios que vocês têm usado para decidir quais ativos se desfazer é o de vendas abaixo de R$ 400 milhões por ano, certo?
Achamos que R$ 400 milhões é um bom número, mas ele não é o único. Em um mercado muito competitivo, se o shopping não tem o efeito “uau”, eu também não devo mantê-lo. Porque o lojista precisa estar em lugares com densidade de consumo ou relevância comercial. Temos hoje 13 shoppings que vendem mais de R$ 1 bilhão, alguns mais que R$ 2 bilhões, como o Norte Shopping (no Rio), o Shopping Recife e o Parque Dom Pedro (Campinas, SP). Com massa crítica, você consegue investir mais no shopping, cria um círculo virtuoso.
Qual é a estratégia para projetos multiuso, que vocês têm salientado no balanço?
Temos 43 torres em construção ou que vão entrar, com contratos já assinados e aprovados, além de dois hospitais e centros médicos. Isso tudo vai representar R$ 409 milhões em geração de caixa. Estamos trabalhando com parceiros regionais, especialistas em cada mercado. Com esses projetos, que podem ser residenciais ou de outra finalidade, o shopping fica mais interessante. Ficam tanto em terrenos dentro dos shoppings como no entorno. No Norte Shopping, acabamos de lançar três torres com a Cyrela; no Via Parque, a Sensia, da MRV, é nossa parceira em um empreendimento.
Fonte: O GLOBO
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